Bạn sẽ học được gì sau bài này
- Công thức 28/36 — nguồn gốc và ý nghĩa.
- Áp dụng vào Việt Nam — điều chỉnh nào cần thiết.
- Tự tính khả năng mua nhà của riêng bạn.
Mai chưa nghĩ đến mua nhà — đợi cưới + tích cọc. Nhưng anh chị Mai (trong Bài 14) đang tìm hiểu. Câu hỏi: "Lương tổng 32 triệu/tháng, mua nhà bao nhiêu là vừa?"
Câu trả lời ngắn: dùng công thức 28/36.
Công thức 28/36 là gì
Công thức quy tắc nguồn gốc Mỹ:
- Tối đa 28% thu nhập tháng cho chi phí nhà (housing expense): tiền trả góp gốc + lãi + bảo hiểm + thuế đất.
- Tối đa 36% thu nhập tháng cho tổng nợ (debt-to-income): chi phí nhà + các khoản nợ khác (vay xe, thẻ tín dụng).
Lý do của Mỹ: ngân hàng/tổ chức cho vay dùng 28/36 làm chuẩn duyệt vay. Vượt = từ chối hoặc lãi cao.
Áp dụng tại Việt Nam — 4 điều chỉnh
Điều chỉnh 1 — "Chi phí nhà" tại Việt Nam khác
Mỹ: thuế đất + bảo hiểm cao 5–10% chi phí nhà.
Việt Nam: thuế đất rất thấp (~1tr/năm cho căn hộ trung). Bảo hiểm tài sản không bắt buộc cho căn hộ.
→ Tại Việt Nam, "chi phí nhà" chủ yếu là tiền trả góp + bảo trì. Có thể nâng lên 30–32% thu nhập, không bị bóp.
Điều chỉnh 2 — Lương Việt thường có thưởng + lương 13
Lương cơ bản 20tr nhưng có thưởng + lương 13 thì tổng năm 280–300 triệu (tương đương 23–25 triệu/tháng nếu chia đều).
Cẩn thận: ngân hàng tính dựa lương cơ bản (đảm bảo thanh toán đều), không phải tổng. Bạn tự áp dụng có thể tính dựa trung bình 12 tháng.
Điều chỉnh 3 — Việt Nam có yếu tố "gia đình hỗ trợ"
Cha mẹ có thể cho mượn / cho cọc. Cần phân biệt:
- Cho = tài sản miễn phí của bạn → có thể dùng làm cọc.
- Cho mượn = nợ phải trả → tính vào "tổng nợ" 36%.
Điều chỉnh 4 — Lãi vay Việt Nam dao động lớn
Mỹ ổn định 6–7%. Việt Nam: 7–10% năm đầu (lãi ưu đãi), sau đó thả nổi 11–14%. Tính trả góp dựa kịch bản xấu (lãi sau ưu đãi), không lãi đầu thấp.
Áp dụng cho anh chị Mai
Anh chị Mai: lương tổng 32 triệu/tháng (lương cơ bản 28tr + thưởng 4tr).
Dùng lương cơ bản 28tr cho bảo thủ.
28% × 28tr = 7.84 triệu/tháng — tối đa cho trả góp nhà.
Khoản vay tương ứng:
- Lãi 9%/năm, kỳ hạn 20 năm.
- Trả góp 7.84tr/tháng → khoản vay khoảng 870 triệu.
- Cộng cọc 30% (cọc tối thiểu khuyến khích) → giá nhà tối đa ~1.25 tỷ.
Nếu lãi tăng lên 12% sau ưu đãi 2 năm:
- Trả góp 7.84tr/tháng → khoản vay chỉ ~712 triệu.
- Giá nhà tối đa ~1.02 tỷ.
→ Anh chị Mai nên tìm căn hộ 1–1.2 tỷ, không 1.5–2 tỷ.
Tính cho bạn
Bước 1: Tổng lương cá nhân/cặp đôi sau thuế = ?
Bước 2: Trả góp tối đa = 28% × bước 1.
Bước 3: Khoản vay tối đa (giả sử lãi 10%, 20 năm) = bước 2 / lãi suất quy đổi tháng × tỷ số khoản vay.
Hoặc dùng máy tính online (calculator.vn / cafef tools) — nhập trả góp tháng + lãi + thời gian → ra khoản vay.
Bước 4: Cọc tối thiểu 30% giá nhà.
Bước 5: Giá nhà = khoản vay + cọc.
5 sai lầm phổ biến
Sai lầm 1 — Dùng tổng thu nhập gồm thưởng.
Thưởng có thể giảm năm khó. Dùng lương cơ bản đảm bảo.
Sai lầm 2 — Tính lãi suất ưu đãi 2 năm đầu.
Sau 2 năm lãi tăng. Tính kịch bản xấu.
Sai lầm 3 — Vay 90% giá trị nhà (cọc 10%).
Cọc thấp = nợ cao = áp lực kéo dài. Cọc 30% tối thiểu an toàn.
Sai lầm 4 — Bỏ qua chi phí ẩn.
Chi phí phát sinh khi mua nhà:
- Phí chuyển nhượng, công chứng: 0.5–2%.
- Bảo trì hàng tháng (thường 7–15k/m²/tháng).
- Sửa chữa định kỳ.
- Đồ nội thất ban đầu: 100–300 triệu.
Sai lầm 5 — Mua "vì giá còn rẻ".
Mua để ở — không để đầu tư đầu cơ. Nếu tài chính chưa sẵn, đợi.
Khi nào nên thuê thay mua
Mua không phải lựa chọn duy nhất. Thuê hợp lý khi:
- Lương dưới 25 triệu (trả góp 7tr/tháng quá đau).
- Chưa cưới / có thể đổi việc đến thành phố khác trong 5 năm.
- Cọc dưới 20% giá nhà.
- Mua nhà ở vùng giá đang giảm.
Anh chị Mai đã ổn định việc + tích đủ cọc → mua hợp lý.
Bài tập
- Tính tổng lương cơ bản tháng (cá nhân hoặc cặp đôi).
- Áp dụng 28% → trả góp tối đa.
- Tính khoản vay tối đa (giả sử lãi 10%, 20 năm).
- Tính giá nhà tối đa với cọc 30%.
- So với giá nhà thực tế ở khu bạn muốn — có khả thi không?
Tóm tắt
- 28% lương cho chi phí nhà; 36% cho tổng nợ.
- Việt Nam có thể nâng lên 30–32% nếu chi phí ẩn thấp.
- Tính dựa lương cơ bản + lãi sau ưu đãi.
- Cọc 30% tối thiểu — không vay 90% giá trị.
Bài tiếp theo
Khoá 2 · Bài 12 — Vay mua nhà: lãi cố định hay thả nổi.
Đọc thêm trên blog:
- Mua nhà lần đầu: Mua nhà lần đầu công thức 28/36.
- Vay mua nhà lãi cố định vs thả nổi: Vay mua nhà lãi cố định hay thả nổi.
